Alquiler turístico, temporal o habitual: cómo comparar opciones

Si tienes una segunda propiedad o quieres invertir para arrendar un apartamento y así sacar un beneficio extra, tal vez te hayas planteado si apostar por un alquiler turístico, tan en auge últimamente, o si  apostar por un alquiler tradicional.

En este artículo te exponemos las diferencias entre cada uno de ellos y las ventajas que estos te pueden aportar para que tomes la mejor decisión con base en tu situación y las características de la propiedad.

Diferencias entre alquiler turístico y tradicional

Empecemos con definiciones para aclarar todo tipo de dudas:

• Alquiler de vivienda habitual: atiende la necesidad de vivienda del arrendatario conforme a la LAU. El régimen vigente también contempla el arrendamiento de vivienda temporal, con una causa de desplazamiento justificada y acreditable.
• Alquiler turístico: cesión amueblada y equipada sometida a un régimen sectorial turístico, cuando cumple el supuesto de exclusión de la LAU. Deben revisarse la normativa territorial, el uso real y la fecha del contrato; anunciarlo en una plataforma no basta para clasificarlo.

Una vez definidas ambas posibilidades, te dejamos una lista de ventajas que, desde ALEHOST, creemos que cada modalidad te puede aportar.

Alquiler turístico:

La demanda turística cambia según destino, temporada y tipo de inmueble. Antes de elegir esta modalidad, comprueba si el uso es viable y utiliza datos de demanda comparables y fechados.

Este tipo de alquileres tienen gran éxito en capitales, principales ciudades y ciudades costeras, atrayendo gran flujo de turistas. La vivienda de uso vacacional te traerá las siguientes ventajas frente a una de tipo tradicional:

• Mayor rotación de huéspedes, por lo que podrás aspirar a tener un alto porcentaje de noches ocupadas si tu localización es una ciudad con gran ocupación turística.
• Una tarifa por noche puede superar el equivalente diario de una renta mensual, pero no implica mayor beneficio anual: hay que descontar noches vacías, comisiones, suministros, limpieza, gestión y reposiciones.
• El uso propio puede planificarse bloqueando fechas disponibles, respetando reservas ya confirmadas, contratos y condiciones aplicables. No supone disponibilidad inmediata en cualquier momento.
• El alojamiento turístico tiene un régimen distinto al arrendamiento para vivienda habitual. La duración y las obligaciones deben corresponder al uso real, no al nombre elegido para el contrato.

Alquiler tradicional:

Sin embargo, a pesar de la popularidad y el beneficio percibido con los alquileres turísticos, estos también tienen puntos en contra frente a los alquileres tradicionales, siendo ventajas de estos:

• Con el crecimiento y la implantación de los apartamentos turísticos, en algunas capitales y ciudades se está endureciendo la normativa relativa a estos.
• En IRPF, determinadas rentas de arrendamiento destinadas a vivienda pueden tener una reducción del rendimiento neto positivo, según la fecha y las condiciones del contrato. El 60 % no es una regla universal; el alquiler turístico no se beneficia de esa reducción por vivienda.
• Los gastos correspondientes a internet, electricidad, luz, agua, etc. corren normalmente a cuenta del inquilino, por lo que se reducen mucho los gastos a pesar de un menor beneficio.
• En los arrendamientos de vivienda habitual sujetos a la regulación actual, el sistema de prórrogas obligatorias puede alcanzar cinco años cuando el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica, con excepciones y reglas adicionales. Revisa fecha y circunstancias del contrato.
• No necesitan tanta inversión de tiempo y dinero diarios en tareas de atención al cliente, gestión de limpiezas, gestión de reservas, optimización de precios y anuncios o mantenimiento.

Una empresa de gestión puede asumir las tareas acordadas y facilitar el seguimiento. El propietario debe conocer qué responsabilidades mantiene y qué costes se descuentan de los ingresos.

Expuestas las ventajas de cada uno (y, por tanto, sus correspondientes desventajas), es momento de evaluar ambas opciones y decantarse por la más conveniente según tu situación personal y las características de tu apartamento o propiedad.