El sistema de precios para apartamentos turísticos de AirBnb
La decisión de qué precio poner a tu apartamento turístico puede ser, en un primer momento, abrumadora.
Para llevar a cabo esta tarea de forma que le saques el máximo beneficio a tu vivienda vacacional, es esencial que conozcas y comprendas cómo funciona AirBnb y su forma de establecer los precios. A partir de ahí, necesitarás elaborar una estrategia de precios con la que alcanzar tus objetivos.
Desde Alehost te vamos a explicar el primero de los requisitos para que tu anuncio sea irresistible y a su vez eficiente.
¿Cómo funcionan los precios en AirBnb?
AirBnb, como todos conocemos, es una plataforma de alojamientos turísticos donde se ofertan multitud de diferentes tipos de viviendas de propietarios privados a huéspedes. Cada apartamento turístico ofertado por AirBnb se comercializa a través de un anuncio con reserva única. Esto significa que sólo un huésped podrá reservar tu vivienda. A partir de ese momento, tu anuncio dejará de estar disponible para las fechas en las cuales ha sido seleccionado.
Cada anuncio tiene su calendario y configuración de precios. A partir de ellos pueden aplicarse descuentos, promociones y opciones de tarifa admitidas por Airbnb; revisa siempre qué verá el viajero para las fechas concretas.
Precio Base de AirBnb
La configuración de precios admite diferentes ajustes y, cuando el anuncio cumple sus condiciones, una opción no reembolsable que puede ofrecerse junto a la tarifa habitual. No debe asumirse que solo puede mostrarse una alternativa de cancelación o precio.
Distingue el precio por noche del importe final de la estancia. Los cargos, descuentos e impuestos aplicables pueden modificar lo que ve el viajero; compruébalo con una simulación para fechas y ocupantes concretos.
Será la propia plataforma quien te sugiera un precio para la tarifa base en función a las características del anuncio, pero nuestra recomendación es que investigues el mercado por tu cuenta. Analiza el entorno y la situación de tu vivienda vacacional, haz tus propios cálculos y estudia el precio que tú quieras establecer.
Dentro de esta tarifa nocturna base, podrás establecer diferentes precios. Dependiendo de la demanda, permitiendo un aumento en el precio durante las épocas de alta demanda y su inversa, una reducción en aquellos momentos donde la demanda disminuye. Podrás personalizarlo como creas conveniente.
Precios Inteligentes
AirBnb también incluye una herramienta dentro de su plataforma que te permite operar como un Revenue Manager. Dicha herramienta consiste en adaptar automáticamente los precios nocturnos básicos de tu anuncio atendiendo a la demanda, la ubicación, las características del alojamiento, la temporada, etc…
Airbnb ofrece la herramienta Precios inteligentes. Comprueba su disponibilidad y configuración en tu anuncio, establece límites y revisa las fechas sensibles; no debe presentarse como una función excluida de España.
Por ello, para sacar el máximo rendimiento y beneficio deberás actualizar constantemente los precios de tus anuncios considerando todos los factores. Existen personas formadas en esta materia y empresas especializadas. En entidades como Alehost puedes encontrar un apoyo para optimizar el precio de tu apartamento turístico y sacarle el máximo rendimiento.
Otras tarifas de AirBnb
Cuando los usuarios de la plataforma reserven tu alojamiento turístico, no estarán abonando únicamente la tarifa base de precio nocturno que hayas establecido. Tienes que tener en cuenta, además, otras tarifas:
1. Tarifa de Limpieza (Opcional):
El objetivo de la tarifa de limpieza que te permite aplicar la plataforma AirBnb es cubrir los costes que supone la limpieza y mantenimiento de tu apartamento turístico.
Si cobras una tarifa de limpieza, configúrala en el apartado correspondiente del anuncio y comprueba su efecto en el precio total. No la ocultes ni solicites un pago externo que incumpla las condiciones de la plataforma.
2. Tarifa por servicio de AirBnb
Esta tarifa es impuesta por la propia plataforma. Es cobrada cada vez que se realiza una reserva por la aplicación y su principal cometido es mantener el correcto funcionamiento del sistema.
Esta tarifa, pese a ser de carácter obligatorio, puede ser soportada por los anfitriones al 100% o compartirse entre estos y sus huéspedes.
- La estructura compartida reparte la comisión entre anfitrión y viajero. Airbnb está retirándola progresivamente; comprueba qué estructura corresponde a tu cuenta y a cada reserva antes de presupuestar tus ingresos.
- En la comisión única, Airbnb descuenta la comisión del cobro del anfitrión. El porcentaje y las condiciones aplicables deben consultarse en el desglose vigente: no todos los anfitriones pueden elegir libremente entre estructuras ni deben calcular sus ingresos con un porcentaje histórico fijo.
3. Fianza
La fianza y la protección frente a daños son conceptos distintos. Airbnb limita las situaciones en las que un anfitrión puede solicitar un depósito; no es una condición que cualquier anfitrión pueda imponer por su cuenta.
- La mayoría de los anfitriones no pueden cobrar depósitos de seguridad. Existen excepciones previstas por Airbnb para determinados alojamientos o integraciones, sujetas a sus condiciones y a la información que debe mostrarse antes de reservar.
No presupongas una retención automática dos días antes de la llegada. Consulta las condiciones de depósito o reclamación que se apliquen realmente a tu alojamiento y reserva.
- Antes de configurar cualquier depósito, confirma que tu alojamiento está en una excepción admitida por Airbnb. Para comunicar daños, sigue su procedimiento y conserva pruebas; la protección de la plataforma no sustituye sin más a un seguro propio.
4. Tarifa por huésped adicional (Opcional).
A partir de un determinado número de personas, puedes incluir una tarifa extra por cada huésped adicional con el objetivo de cubrir aquellos gastos por los suministros utilizados.
5. Impuestos locales
En España hay que distinguir los impuestos sobre el alojamiento del IVA de las comisiones de la plataforma. El alquiler turístico no lleva automáticamente IVA: la prestación de servicios propios de la industria hotelera puede cambiar su tratamiento. Comprueba también si existe un tributo turístico aplicable en el destino.
Servicios extras.
En el caso de que ofrezcas servicios extra en tu alojamiento turístico, la recomendación que te hacemos desde Alehost es que muestres tanto su existencia como la correspondiente tarifa dentro del propio anuncio o que les informes a tus clientes previamente de la reserva, para evitar sorpresas inesperadas que puedan afectar a su satisfacción.
Estos servicios extra pueden ser, por ejemplo, check-in fuera de un periodo establecido, servicios de transfer, late check-outs, etc…
Políticas de Cancelación de AirBnb
Airbnb dispone de varias políticas de cancelación y puede modificar sus condiciones. Consulta las opciones disponibles para tu anuncio y revisa las reglas de la reserva concreta, incluidos plazos, excepciones y opciones no reembolsables.
- Flexibilidad para el viajero: una política con un margen de cancelación más amplio puede facilitar la decisión de reservar, pero también deja más incertidumbre al anfitrión.
- Previsión de ingresos: compara el plazo de cancelación permitido con la antelación a la que tu alojamiento suele volver a vender una noche liberada.
- Condiciones de cada reserva: consulta el importe de reembolso y los plazos mostrados por Airbnb, incluidas sus excepciones. No utilices una tabla histórica como si se aplicara a todas las reservas actuales.
Las estancias mensuales tienen condiciones específicas de cancelación y cobro. Comprueba la duración que determina su aplicación y la política mostrada al reservar; no apliques automáticamente las reglas de una estancia corta.
Cobro al huésped.
El importe y el calendario de pago del viajero se muestran durante la contratación. Puede haber opciones de pago o condiciones específicas; no asumas que toda reserva se cobra íntegramente en el momento de confirmarse.
Configura y verifica un método de cobro de anfitrión en tu cuenta. Las formas con las que paga un viajero no son necesariamente las mismas con las que tú puedes recibir ingresos; las opciones dependen del país y de la cuenta.
AirBnb mostrará los precios de tus anuncios en la divisa que el huésped elija, incluyendo la conversión a la divisa que tu hayas seleccionado para realizar el cobro.
La fecha de liberación del cobro y la de llegada del dinero a tu cuenta pueden ser distintas. Comprueba el calendario de cobros de cada reserva y los plazos del método elegido, especialmente en estancias largas o cuentas con condiciones particulares.
Esperamos que este post te haya ayudado a aclarar tus dudas respecto a la forma de establecer precios que tiene AirBnb. Si tienes alguna consulta adicional, no dudes en contactarnos.
Comprueba el resultado antes de abrir el calendario
Haz una simulación con fechas y número de huéspedes reales. Compara el total que paga el viajero con el cobro previsto para ti, revisa descuentos acumulados, limpieza y cancelación, y calcula el margen después de los costes de la estancia.
Consulta las reglas oficiales de comisiones, opciones no reembolsables, Precios inteligentes y depósitos de seguridad. Para los impuestos del alojamiento, revisa el criterio de la Agencia Tributaria sobre IVA.
Si necesitas coordinar tarifas y calendarios de varios canales, consulta nuestra gestión comercial.
Para una reserva concreta, consulta dónde comprobar su política de cancelación.
