Declaración de la Renta en vivienda turística: cómo incluirlo en el IRPF

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La creciente popularidad de las viviendas turísticas ha transformado el mercado inmobiliario en muchas ciudades, incluida Madrid. Sin embargo, junto con el potencial de ingresos adicionales que ofrecen estas propiedades, también surge la responsabilidad fiscal de declarar correctamente los ingresos generados. 

En este artículo, desde Alehost, exploraremos cómo los propietarios de viviendas turísticas en Madrid deben manejar la declaración de la renta en el IRPF, asegurando cumplimiento legal y maximización de beneficios.

¿Qué es una vivienda turística y qué tipos de alquiler recoge la ley?

Primero, es crucial definir qué constituye una vivienda turística según la legislación española. Se considera una vivienda turística aquella que se cede temporalmente a cambio de un precio, ofreciendo servicios de hospedaje que van más allá del simple alquiler residencial. 

Anteriormente, tanto el alquiler de temporada como el de uso turístico se regían bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, en la actualidad, la regulación específica de las viviendas turísticas es competencia de las Comunidades Autónomas, como es el caso de Madrid.

Los tipos de alquiler turístico que la ley contempla son:

  • Alquiler turístico con servicios de hospedaje: Incluye la prestación de servicios como recepción y atención al cliente, limpieza regular, cambio de ropa de cama y baño, servicios de lavandería, entre otros. Estos servicios son clave para diferenciar este tipo de alquiler, categorizándolo bajo el epígrafe 685: Alojamientos Turísticos Extrahoteleros para fines fiscales.
  • Alquiler turístico sin servicios de hospedaje: Se refiere al alquiler de viviendas turísticas sin la prestación de servicios adicionales más allá de la limpieza básica en la entrada y salida de los inquilinos. Este tipo de alquiler se clasifica bajo el epígrafe 861.1: Alquiler de Viviendas, exento de IVA.
  • Alquiler Gestionado por una Persona Física o Empresa: Cuando la gestión del alquiler se delega a terceros, ya sea una persona física o una empresa, se clasifica bajo el epígrafe 861.2: Alquiler de Locales Industriales y Otros Alquileres, también sujeto a IVA.

Es esencial para los propietarios de viviendas turísticas en Madrid entender la clasificación correcta de su propiedad, ya que esto determinará cómo deben declarar sus ingresos y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.

Tributación en el Impuesto de Actividades Económicas e IVA

El Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) también juegan un papel crucial en la tributación de las viviendas turísticas.

  • Alquiler turístico con servicios: Las viviendas que ofrecen servicios de hospedaje deben clasificarse bajo el epígrafe 685 del IAE. Estas actividades están sujetas a IVA al 10% si se prestan servicios como limpieza frecuente, lavandería o alimentación.
  • Alquiler turístico sin servicios: Los alquileres que no incluyen servicios de hospedaje están exentos de IVA según el epígrafe 861.1 del IAE. Esto implica que los propietarios no deben facturar IVA por estos servicios.
  • Alquiler gestionado por terceros: Cuando la gestión del alquiler se delega a terceros, se aplica el epígrafe 861.2 del IAE y está sujeto a IVA del 21% sobre las comisiones de gestión cobradas por las plataformas como Airbnb o Wimdu.

Es crucial que los propietarios de viviendas turísticas comprendan cómo estas regulaciones afectan sus obligaciones fiscales para evitar errores costosos y asegurar el cumplimiento adecuado con la normativa vigente.

Cómo declarar piso turístico en la declaración de la renta

La declaración de los ingresos obtenidos por alquileres turísticos en el IRPF varía según el tipo de servicios prestados y la gestión del alquiler:

Alquiler turístico con servicios de hospedaje 

Cuando una vivienda turística ofrece servicios de hospedaje como limpieza regular, atención al cliente y otros servicios adicionales, se considera una actividad económica. En este caso, los ingresos generados deben declararse como rendimientos de actividades económicas en la declaración de la renta.

Además de los ingresos brutos obtenidos, los propietarios pueden deducir los gastos necesarios para el desarrollo de la actividad, similares a los gastos deducibles para autónomos. Estos pueden incluir:

  • Impuestos y tasas: Como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasas municipales y otros impuestos locales.
  • Gastos de comunidad: Cuotas de la comunidad de vecinos relacionadas con el mantenimiento y funcionamiento del inmueble.
  • Gastos de mantenimiento: Incluye reparaciones y mantenimiento necesarios para la operación de la vivienda turística.
  • Servicios de limpieza y lavandería: Costos asociados con la limpieza regular, cambio de ropa de cama y otros servicios relacionados con la hospitalidad.
  • Otros gastos relacionados: Como seguros de hogar, intereses de la hipoteca y amortización del inmueble.

La declaración de la renta, en este caso, implica presentar los ingresos brutos obtenidos por el alquiler turístico junto con los gastos deducibles, calculando así el rendimiento neto de la actividad económica.

Alquiler turístico sin servicios de hospedaje en la declaración de la renta

Cuando el alquiler turístico no incluye servicios adicionales más allá de la limpieza básica en la entrada y salida de los inquilinos, se trata como un rendimiento del capital inmobiliario. Aquí es donde los propietarios deben diferenciar entre los períodos en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada y aquellos en los que permaneció vacía.

  • Períodos de alquiler: Durante los períodos en que la vivienda turística está efectivamente alquilada, los ingresos obtenidos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta.
  • Rendimientos imputados: Durante los períodos en que la vivienda turística permanece vacía, Hacienda puede imputar rendimientos basados en un porcentaje del valor catastral de la vivienda. Esto se calcula en función de los meses o días que la propiedad estuvo desocupada y podría afectar la declaración de la renta del propietario.

Para ambos casos, los gastos deducibles permitidos incluyen los mismos elementos mencionados anteriormente, pero solo para el tiempo proporcionalmente ocupado por los inquilinos. Es importante mantener registros detallados y precisos de todos los ingresos y gastos asociados con la propiedad para asegurar una declaración de la renta precisa y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.

Riesgos de no declarar un alquiler turístico

Si no se realiza la declaración de la vivienda turística en la renta 2022, se está incurriendo en un acto ilegal que habrá que asumir íntegramente. Al igual que cada Comunidad Autónoma tiene una legislación diferente en cuanto al alquiler vacacional, las consecuencias de no declararlo también pueden diferir.

En caso de que no se cumpla con la obligación impuesta por ley, se deberá asumir una multa que variará en función de la gravedad, la cual oscila entre el 50% y el 150% del importe no declarado.

En definitiva, la declaración de la renta para propietarios de viviendas turísticas en Madrid implica comprender la clasificación correcta de su propiedad según los servicios ofrecidos y la gestión del alquiler. Además, deben estar al tanto de las implicaciones fiscales específicas, incluyendo el IAE, el IVA y la declaración adecuada en el IRPF. Mantenerse informado y buscar asesoramiento profesional garantiza el cumplimiento con la normativa vigente y evita problemas fiscales en el futuro.

 

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