IRPF de una vivienda turística: ingresos, gastos e impuestos

La creciente popularidad de las viviendas turísticas ha transformado el mercado inmobiliario en muchas ciudades, incluida Madrid. Sin embargo, junto con el potencial de ingresos adicionales que ofrecen estas propiedades, también surge la responsabilidad fiscal de declarar correctamente los ingresos generados. 

Esta guía explica las distinciones fiscales que debe revisar un propietario residente en España: quién explota el alojamiento, qué servicios presta y cómo declara ingresos y gastos. La residencia fiscal, la titularidad y el contrato pueden cambiar el tratamiento; el IRPF no es el impuesto aplicable a todos los titulares.

¿Qué es una vivienda turística y qué tipos de alquiler recoge la ley?

La definición y los requisitos de una vivienda turística dependen de la normativa territorial. No es necesario que preste servicios hoteleros para ser turística; la clasificación turística y el tratamiento fiscal deben analizarse por separado.

La LAU vigente distingue vivienda habitual y vivienda temporal, esta última vinculada al desplazamiento por una causa justificada y acreditable. Su artículo 5.e excluye determinados alojamientos sometidos a normativa turística. Para contratos anteriores, revisa también el régimen transitorio; no clasifiques automáticamente una temporada como uso distinto de vivienda.

Para entender la tributación conviene distinguir estas situaciones, sin confundirlas con categorías turísticas:

• Explotación turística con servicios propios de la industria hotelera: exige analizar la prestación real de esos servicios para IVA e IRPF. La finalidad turística se encuadra en el grupo 685 del IAE.
• Explotación turística sin servicios hoteleros: la AEAT también la encuadra en el grupo 685 del IAE. La ausencia de servicios hoteleros puede determinar la exención de IVA, pero no convierte por sí sola esa actividad turística en el epígrafe 861.1.
• Gestión por un tercero: contratar a una empresa para comercializar o gestionar la vivienda no reclasifica automáticamente al propietario en el epígrafe 861.2. Hay que distinguir un mandato de gestión del arrendamiento a un explotador, además de identificar quién presta cada servicio.

Es esencial para los propietarios de viviendas turísticas en Madrid entender la clasificación correcta de su propiedad, ya que esto determinará cómo deben declarar sus ingresos y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.

Tributación en el Impuesto de Actividades Económicas e IVA

El Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) también juegan un papel crucial en la tributación de las viviendas turísticas.

• IAE: la actividad de alojamiento turístico se clasifica en el grupo 685 según el criterio de la AEAT. La clasificación, las obligaciones censales y la posible exención de pagar cuota son cuestiones diferentes.
• IVA: el alquiler sin servicios propios de la industria hotelera puede estar exento; cuando se prestan esos servicios, la AEAT indica el tipo del 10 %. Limpiar o cambiar la ropa solo a la entrada y salida no equivale, por sí solo, a prestar servicios hoteleros.
• Gestión y comisiones: las facturas del gestor o de una plataforma son operaciones distintas del alquiler. Su tratamiento de IVA depende de quién presta el servicio y de las reglas aplicables, incluidas las de localización; no debe trasladarse automáticamente ese impuesto al alojamiento.

Es crucial que los propietarios de viviendas turísticas comprendan cómo estas regulaciones afectan sus obligaciones fiscales para evitar errores costosos y asegurar el cumplimiento adecuado con la normativa vigente.

Cómo declarar piso turístico en la declaración de la renta

La declaración de los ingresos obtenidos por alquileres turísticos en el IRPF varía según el tipo de servicios prestados y la gestión del alquiler:

Alquiler turístico con servicios de hospedaje 

En IRPF, la prestación de servicios propios de la industria hotelera puede determinar una actividad económica. Para el mero arrendamiento, la ley también contempla el supuesto de contar con al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para ordenarlo. No toda atención al huésped ni toda subcontratación implica automáticamente actividad económica.

Además de los ingresos brutos obtenidos, los propietarios pueden deducir los gastos necesarios para el desarrollo de la actividad, similares a los gastos deducibles para autónomos. Estos pueden incluir:

• Impuestos y tasas: Como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasas municipales y otros impuestos locales.
• Gastos de comunidad: Cuotas de la comunidad de vecinos relacionadas con el mantenimiento y funcionamiento del inmueble.
• Gastos de mantenimiento: Incluye reparaciones y mantenimiento necesarios para la operación de la vivienda turística.
• Servicios de limpieza y lavandería: Costos asociados con la limpieza regular, cambio de ropa de cama y otros servicios relacionados con la hospitalidad.
• Otros gastos relacionados: Como seguros de hogar, intereses de la hipoteca y amortización del inmueble.

La declaración de la renta, en este caso, implica presentar los ingresos brutos obtenidos por el alquiler turístico junto con los gastos deducibles, calculando así el rendimiento neto de la actividad económica.

Alquiler turístico sin servicios de hospedaje en la declaración de la renta

Cuando no existe actividad económica, los ingresos del alquiler se declaran normalmente como rendimientos del capital inmobiliario. Diferencia los días arrendados, los de uso propio y los periodos a disposición del titular.

• Períodos arrendados: declara los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles que correspondan, con su justificación. El ingreso no es solo la transferencia neta que abona la plataforma.
• Períodos a disposición del titular: puede proceder una imputación de renta inmobiliaria por los días correspondientes, calculada según las reglas y el valor catastral aplicables. No debe confundirse con un ingreso efectivamente cobrado.

La deducibilidad depende de la naturaleza del gasto y de su relación con los ingresos. Muchos gastos periódicos se prorratean por el tiempo arrendado, mientras que otros requieren reglas específicas: intereses y reparaciones tienen límites, y una mejora no se trata igual que una reparación. Conserva facturas y un calendario de ocupación; evita aplicar un único prorrateo a todos los conceptos.

Riesgos de no declarar un alquiler turístico

Omitir ingresos o declarar incorrectamente puede dar lugar a regularización, intereses, recargos o sanciones según las circunstancias. Las consecuencias fiscales no deben confundirse con las sanciones autonómicas por incumplir la normativa turística.

La consecuencia concreta depende, entre otros factores, de si se regulariza voluntariamente, existe requerimiento y concurren los requisitos de una infracción. No es correcto presentar una multa automática calculada sobre todo el ingreso no declarado.

Antes de presentar la declaración, contrasta tus contratos, servicios, ingresos y gastos con el criterio aplicable de la AEAT. Una revisión profesional puede ayudarte a detectar errores, pero no sustituye la documentación de cada operación.

 

Documentación para preparar la declaración

• Relación de reservas, ingresos íntegros, devoluciones y comisiones, conciliada con los cobros.
• Calendario de días alquilados, uso propio y disponibilidad.
• Facturas de gastos y desglose de reparaciones, mejoras e inversión.
• Datos catastrales, adquisición, financiación y porcentajes de titularidad.
• Contrato de gestión o de arrendamiento al explotador, si existe.

El alquiler turístico no disfruta por ese solo hecho de las reducciones del rendimiento neto previstas para arrendamientos destinados a vivienda habitual. Tampoco el envío de datos de una plataforma mediante DAC7 sustituye tu declaración.

Fuentes: resumen de tributación de la AEAT, IAE del alojamiento turístico y IVA del alquiler turístico.

En Alehost, si necesitas organizar la explotación y disponer de información de ingresos y gastos, consulta la gestión de viviendas turísticas. La declaración fiscal debe adaptarse a tu situación particular.