Cómo declarar el alquiler turístico: ingresos y gastos
Declarar un alquiler turístico empieza por ordenar ingresos, gastos y periodos de uso. La transferencia recibida puede incluir descuentos de comisiones, por lo que conviene conservar la liquidación de la reserva y sus facturas.
Mucha gente sabe que hay que tributar por ser propietario de un alquiler turístico (cómo no), pero son menos los que saben qué hay que incluir o desgravar en la Declaración de la Renta en este respecto.
Preparar la documentación ayuda a calcular correctamente las obligaciones. Este artículo orienta sobre las comprobaciones; no ofrece una cuota universal ni sustituye el análisis del contribuyente y del ejercicio.
Nos centramos en cómo ordenar una explotación para revisar su tributación. Las obligaciones varían entre residentes, no residentes y sociedades, y pueden existir tributos autonómicos o locales que deban comprobarse aparte.
Cómo preparar la declaración de un alquiler turístico
Para hacer el asunto lo más llevadero posible, nos serviremos de un ejemplo típico en el mundo del alquiler turístico. Es decir, de alguien que tiene una segunda residencia y la alquila en temporada alta (pongamos los 3 meses de verano).
Sigue siendo el mismo inmueble, pero los días alquilados y los periodos a disposición del propietario pueden tener un tratamiento fiscal diferente. Identifica cada periodo sin duplicar la vivienda.
Lo importante aquí es contar exactamente el número de días por los que estás alquilando tu casa de forma vacacional. Así podrás deducirte varios gastos, los cuales veremos a continuación
Ingresos, gastos y periodos de uso
No se puede afirmar que todo alquiler turístico pague más que uno residencial. La comparación depende del rendimiento, las circunstancias y las reglas aplicables; tampoco debe confundirse ingreso bruto con cuota tributaria.
En IRPF, la AEAT indica que el alquiler turístico genera, en general, rendimientos del capital inmobiliario. Puede ser actividad económica por los servicios prestados o los medios personales exigidos. Limpieza y cambio de ropa sólo entre estancias no son por sí mismos servicios hoteleros.
Recordemos que hay que anotar los días por los que ha estado alquilado. Nos servirá para más adelante.
Cómo comprobar ingresos y gastos con un ejemplo
Como su propio nombre indica, el concepto fiscal de rendimientos del capital inmobiliario grava los beneficios, no los ingresos.
Clasifica cada gasto y comprueba su justificación, relación con el alquiler, imputación temporal y límites. Distingue reparación de mejora, intereses de devolución de capital, y gasto corriente de amortización. No todo pago relacionado con el inmueble es deducible de la misma manera.
En este punto es cuando debemos sacar la calculadora y donde tengamos apuntados los días en los que el alojamiento ha estado bajo la condición de alquiler vacacional. Sigamos con nuestro ejemplo de antes para que sea más fácil de entender:
En los 3 meses de verano, nuestra vivienda ha generado 3.500 euros. Sin embargo, a lo largo del año hemos tenido que pagar lo siguiente:
-200 euros de tasa de basura.
-300 euros de comunidad.
-500 euros de luz.
-250 euros de agua.
-700 euros de la empresa gestora de tu alojamiento.
La suma de estos importes es 1.950 €, no 1.930 €. Este listado ilustrativo tampoco significa que los 1.950 € puedan descontarse íntegramente: hay que identificar qué corresponde a la actividad y al periodo alquilado.
No son intercambiables sumar facturas del periodo o dividir todos los gastos entre cuatro. Por ejemplo, una comisión de gestión atribuible a reservas concretas se analiza de forma distinta de un gasto anual del inmueble. Primero clasifica los conceptos y después aplica el criterio que corresponda.
Por eso no calculamos un supuesto beneficio fiscal restando automáticamente todo el listado a los 3.500 € de ingresos. Prepara una tabla con concepto, importe, justificante, periodo y tratamiento para revisar el cálculo.
La cuota final del IRPF no es un 19% fijo del rendimiento del alquiler turístico. Una retención, cuando proceda, es un pago a cuenta y no debe confundirse con el impuesto definitivo del contribuyente.
¿Existen deducciones en el rendimiento del capital inmobiliario?
El alquiler turístico no se beneficia automáticamente de las reducciones previstas para arrendamientos destinados a vivienda. Consulta las reglas del ejercicio y de la modalidad concreta; no apliques un porcentaje de otra clase de alquiler.
El resultado debe integrarse y calcularse según el impuesto y las circunstancias de quien declara. Un ejemplo de ingresos y gastos no determina por sí solo la cantidad a pagar.
¿Y cuando mi casa no está alquilada?
En los periodos sin alquiler puede corresponder una imputación de rentas inmobiliarias, según el uso y los requisitos aplicables. Anota días de alquiler, uso propio y otras situaciones para revisarlos correctamente.
Si es el segundo caso, ojo a esto:
El porcentaje de imputación no depende simplemente de que la vivienda sea reciente. Revisa el valor catastral y la situación de su revisión, junto con las reglas del ejercicio. El importe imputado tampoco equivale a un impuesto pagadero por ese mismo importe.
Antes de hacer una simulación, reúne recibo de IBI y calendario de uso. Aplicar un 2% y descontar una cuarta parte del año sin verificar esos datos puede producir un cálculo incorrecto.
Utiliza las herramientas y ayuda de la AEAT correspondientes al ejercicio, y revisa el borrador: que aparezca un dato no demuestra que la clasificación o el importe sean correctos. El antiguo Programa PADRE no es la referencia para preparar una declaración actual.
¿Y qué pasa si no declaro mis ingresos?
Omitir ingresos puede dar lugar a regularización y, según las circunstancias, recargos, intereses o sanciones. No existe una multa única aplicable a todos los casos. Si detectas un error, revisa cómo corregirlo antes de presentar nuevos datos.
Contrasta tus registros con la información facilitada por plataformas. Los datos comunicados por terceros no sustituyen la obligación de declarar correctamente los ingresos.
Empresas como Booking o Expedia se han visto obligadas a facilitar los datos fiscales de sus clientes, es decir, los propietarios, para evitar la evasión.
Por eso mismo, lo más recomendable es tenerlo todo al día con la Agencia Tributaria y con la legislación de tu Comunidad Autónoma.
IVA e IAE: comprobaciones distintas
La existencia de servicios propios de hostelería es relevante para el IVA. No concluyas que el tratamiento es el mismo sólo porque el inmueble se anuncie en una plataforma. La AEAT ofrece una explicación específica para apartamentos turísticos.
En IAE, la AEAT encuadra el hospedaje turístico descrito en su guía en el grupo 685, con o sin servicios hoteleros. La clasificación, las obligaciones censales y la exención de pagar el impuesto son cuestiones distintas; deben comprobarse según quién ejerce la actividad.
Documentación que conviene reunir
- Relación de reservas, cancelaciones, cobros y comisiones de todos los canales.
- Facturas de servicios y gastos, identificando su periodo.
- Calendario de uso del inmueble y periodos no alquilados.
- Documentación de adquisición, obras y financiación relevante para el cálculo.
- Información fiscal de plataformas y declaraciones anteriores para contrastar posibles diferencias.
