6 indicadores para medir tu alquiler turístico, con fórmulas
Son muchas las ocasiones en las que nos paramos a pensar si nuestro negocio está alcanzando su máxima rentabilidad o por el contrario aún queda potencial que explotar.
Para ello, el seguimiento de los KPI’s o Indicadores de rendimiento en la administración de una propiedad se convierte en un procedimiento crucial.
De esta manera, comprobamos si realmente nuestra propiedad es rentable o si comienza a tomar rumbo hacia futuros problemas.
Sin embargo, esto no implica que todo deba de ser controlado y comprobado de forma exhaustiva, ya que esto puede provocar el efecto contrario. Una situación abrumadora en la que perdemos de vista lo realmente importante.
Realizar un seguimiento de los KPI es tan importante como elegir aquellas medidas que tengan sentido. No todos los indicadores nos ayudarán a comprobar si los objetivos que nos hemos marcado se están cumpliendo ni se ajustan al sector en el que nos desenvolvemos.
Hoy, desde Alehost te hablaremos sobre una serie de KPI’s que pueden ser adecuados para la gestión de tu alquiler turístico.
¿Por qué son importantes los KPI’s para la gestión de viviendas?
En primer lugar, debemos de remarcar que cuando hablamos de un KPI nos referimos a un indicador de rendimiento que tras su análisis nos muestra el éxito de un negocio.
Los indicadores ayudan a detectar cambios, pero dependen de datos completos y definiciones consistentes. Conviene leerlos juntos y contrastarlos con costes, calendario e incidencias.
Hablamos de poder tener presentes en todo momento los objetivos que se quieren conseguir, detectar los fallos en una estrategia y tomar decisiones adecuadas para cada situación.
Seis áreas para revisar el rendimiento de tu vivienda turística
Comenzar a abarcar demasiados KPI’s puede provocar un desvío de tu verdadero objetivo, lo que nos lleva a realizar una selección con aquellos por los que puedes empezar a comprobar la rentabilidad de tu alquiler turístico.
1. Ingresos por habitación disponible (RevPar)
El RevPAR divide los ingresos de alojamiento entre las noches disponibles del mismo periodo. En viviendas completas, mantén la unidad “noche de vivienda”; no mezcles plazas, habitaciones y apartamentos.
Nos ofrece una visión general del estado del negocio ya que se calcula multiplicando la tarifa media diaria por la tasa de ocupación.
El RevPAR cambiará dependiendo de si tu vivienda turística está más enfocada a obtener reservas cada noche con las tarifas más altas o en maximizar la ocupación.
2. Tarifa media diaria (ADR)
El ADR divide los ingresos de alojamiento entre las noches vendidas. No es un importe por huésped cuando la vivienda se vende completa, y no incluye indiscriminadamente todos los ingresos de servicios adicionales.
Un ADR alto no demuestra rentabilidad: puede coexistir con pocas noches vendidas o costes elevados. Compáralo con ocupación y resultado del mismo periodo.
3. Tasa de ocupación
Por su parte, la tasa de ocupación es un porcentaje que nos ayuda a ver la frecuencia con la que la vivienda turística es reservada en comparación con su disponibilidad total.
La ocupación mide noches vendidas entre disponibles, multiplicadas por cien. Describe lo ocurrido en ese periodo; no es por sí sola la probabilidad de que entren reservas futuras.
4. Coste de Adquisición del Cliente (CAC)
El CAC relaciona los costes de captación con los nuevos clientes conseguidos, usando un criterio constante. Separa publicidad y distribución de gastos operativos como mantenimiento. Para comparar canales también resulta útil medir su coste por reserva.
Sabemos que el centro de todo negocio son los clientes, pero es importante asegurar que el coste por conseguirlo no sea demasiado alto o la rentabilidad del mismo se verá muy reducida. Conseguir un nuevo cliente no lo es todo, como ya sabemos, impactar a un nuevo cliente es mucho más caro que conservar y satisfacer las necesidades de los actuales.
5. Retorno de la inversión (ROI)
El Retorno de la Inversión es uno de los indicadores más conocidos y usados en todos los sectores. Con él podemos saber el dinero que una compañía gana a través de sus inversiones.
El ROI compara el resultado atribuible a una inversión con su coste. No equivale a sumar ingresos. Define inversión, periodo y beneficio considerado; una campaña, una reforma y la compra del inmueble requieren análisis distintos.
6. Estructura de tarifas
La estrategia de precios elegida para un negocio, es un elemento fundamental para muchas compañías puesto que para una gran parte de los consumidores es el factor que determina su decisión final.
La estructura de tarifas es una decisión de gestión, no un KPI aislado. Evalúa sus efectos mediante ADR, ocupación, ingresos y margen, teniendo en cuenta condiciones y canales.
Además, hablamos sobre el sector turístico, uno en el que las fluctuaciones de la demanda y del mercado están a la orden del día, lo que hace que las tarifas tengan que ser reactivas y adaptarse a cada situación.
En definitiva, no todos los indicadores se ajustan a nuestras necesidades ni abarcarlos todos es la mejor solución.
En Alehost, como gestora de alojamientos turísticos, sabemos la importancia del control de los resultados para analizar la situación de cada vivienda. Además, estudiamos cada caso para que el trato sea personalizado.
En Alehost podemos revisar los datos de tu inmueble y definir un seguimiento adaptado al servicio que delegas. Acordar indicadores y forma de informar permite evaluar la gestión con criterios compartidos.
Ejemplo de lectura conjunta
Una vivienda ofrece 30 noches, vende 21 y obtiene 2.520 € de alojamiento. Su ocupación es 70%, ADR 120 € y RevPAR 84 €. Para conocer el resultado todavía faltan comisiones, limpieza, suministros, gestión y otros gastos pertinentes.
Si ofrece menos noches porque estuvo cerrada, indica cómo has tratado ese cierre. Comparar porcentajes con inventarios distintos sin explicarlo puede llevar a una conclusión equivocada.
Un cuadro de seguimiento manejable
Anota periodo, disponibilidad, noches vendidas, ingreso de alojamiento, coste de distribución y resultado operativo. Acompaña los números de incidencias o eventos relevantes y compara periodos equivalentes. Revisa después el revenue management para traducir esa información en decisiones.
