Convertir un local en alojamiento turístico en Madrid
¿Es posible convertir un local en un alojamiento turístico? La viabilidad debe comprobarse antes de comprar o reformar. Depende de la ubicación, el uso urbanístico admitido, el edificio y las condiciones técnicas. Cambiar un local a uso residencial y autorizar una actividad de hospedaje son cuestiones distintas: conseguir una de ellas no acredita automáticamente la otra.
En Madrid hay que contrastar el planeamiento municipal, incluido el Plan RESIDE, y la normativa turística autonómica. El Decreto 79/2014 ha recibido modificaciones posteriores a 2019; para tramitar un proyecto conviene partir de la información oficial de la Comunidad de Madrid y de las condiciones aplicables a la dirección concreta.
El Plan RESIDE restringe la transformación de locales comerciales en viviendas turísticas en el centro histórico. Fuera de ese ámbito tampoco hay una autorización general: deben comprobarse zona, planta, acceso y condiciones de implantación. La posibilidad de adecuar físicamente un local no significa que su explotación turística esté permitida.
Encarga un estudio previo que identifique el uso existente, la compatibilidad del propuesto, los títulos habilitantes necesarios y las obras. Pide que distinga las exigencias municipales, autonómicas y de la comunidad de propietarios. Así podrás decidir sobre el activo con un presupuesto y un itinerario de trámites concretos.
Qué comprobar antes de transformar el local
Una vez confirmada la viabilidad urbanística, el proyecto debe resolver las instalaciones y condiciones de habitabilidad y seguridad que le correspondan. Estos apartados sirven para preparar la revisión con un técnico; no son una lista exhaustiva de requisitos ni sustituyen la normativa vigente:
- Instalaciones y suministros. Comprueba calefacción, agua fría y caliente, potencia disponible y estado de las instalaciones. La solución debe dimensionarse para el uso y ocupación previstos; no basta con añadir un equipo a un local que no reúne las demás condiciones.
- Iluminación y ventilación. Revisa cada estancia y su relación con el exterior. La comprobación debe distinguir dormitorios, salón, cocina y baños, además de la posibilidad real de ejecutar las soluciones previstas en el proyecto.
- Protección frente a incendios. Identifica los equipos y su ubicación, los recorridos de evacuación y el mantenimiento necesario. Solicita una revisión del conjunto en lugar de considerar que instalar un extintor resuelve toda la seguridad del alojamiento.
- Señalización de emergencia. Comprueba qué señales necesita el inmueble y que puedan verse y entenderse durante una incidencia. Deben corresponder con el recorrido real de salida.
- Planos de evacuación. Incorpora los planos exigibles y comprueba que describen correctamente tanto la vivienda como el edificio. Si cambia la distribución, revisa también esta documentación.
También hay que revisar la distribución, el equipamiento, la capacidad autorizable y la información que recibirá el huésped. La modificación autonómica de 2026 afecta a requisitos y capacidad: no uses las cifras de una guía de 2019 para presupuestar un proyecto nuevo.
- Distribución. El técnico debe comprobar las estancias, superficies, alturas y dotaciones del proyecto según su modalidad. La etiqueta «estudio» no permite omitir las condiciones que le sean aplicables.
- Atención e información práctica. Define quién atenderá incidencias y prepara instrucciones claras de llegada, uso de equipos, emergencias y convivencia. Confirma qué información debe facilitarse antes de la contratación y durante la estancia.
- Equipamiento y reclamaciones. Prepara el alojamiento para el uso anunciado y comprueba su dotación antes de abrir. Revisa también las obligaciones de información y las hojas oficiales de reclamación que correspondan.
- Capacidad. Determina las plazas a partir de la normativa vigente, la superficie útil y la distribución real. No calcules la ocupación con la antigua regla de 25 m² ni añadiendo camas: debe quedar documentada en el proyecto y en los trámites aplicables.
- Seguro y responsabilidades. Identifica al titular de la actividad y contrasta la cobertura exigible y la póliza adecuada a la explotación. Revisa por escrito los riesgos cubiertos, límites y exclusiones, así como las obligaciones del propietario y del gestor.
- Accesibilidad. Describe con precisión accesos, escalones, ascensor y condiciones interiores. La información al viajero debe corresponder con lo que encontrará; encarga al técnico comprobar los requisitos que afecten a la intervención.
Certificado de Idoneidad de Viviendas de Uso Turístico (CIVUT)
El Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) lo emite un técnico facultativo competente tras comprobar el inmueble. Acredita los requisitos que la norma le asigna; no sustituye la compatibilidad urbanística, una licencia municipal ni las demás autorizaciones.
La declaración responsable corresponde al titular de la actividad o a su representante. Debe contar con la documentación y los títulos exigibles para lo que declara. La tramitación turística y la municipal deben revisarse conjuntamente, sin entender que una inscripción permite abrir por sí sola cualquier local.
La modificación publicada en abril de 2026 contempla un régimen de adaptación para determinados establecimientos ya iniciados. Su aplicación depende del caso y cambia ante una reforma sustancial. Un proyecto nuevo no debe asumir que dispone del mismo plazo que una actividad preexistente.
Si el proyecto resulta viable, prepara también cómo se comercializará y operará: modalidad de alojamiento, tareas, costes, mantenimiento y atención al huésped. Esta planificación debe acompañar al presupuesto de obra.
En Alehost podemos estudiar la gestión del activo y coordinar la información necesaria para definir una propuesta. La viabilidad urbanística y técnica debe estar acreditada antes de comprometer su explotación.
Estudia el activo antes de reformar
Cuéntanos su ubicación, estado y uso previsto para concretar el alcance de la gestión. Consulta la gestión de edificios y alojamientos.
